未取得预售许可证签的购房合同有效吗

未取得预售许可证签的购房合同有效吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，深发公司把红城湖国际大厦A座卖给了顺兴公司，总价4亿多。合同约定，必须由土地原权利人厚南公司盖章才能生效。顺兴公司付了5000万后，发现深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，土地还多次转手，于是起诉要求合同无效，让深发公司退钱。

原来，这块地是厚南公司1991年拿到的，后来厚南公司、凯鹏公司、深发公司之间签了多份合作、转让协议，但一直没有办理土地使用权变更登记。深发公司也没有取得商品房预售许可证，就公开卖房了。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有售房主体资格，没有取得土地使用权证和预售许可证，合同缺少法定条件，应当无效。深发公司认为：合同已经实际履行，顺兴公司还提出了设计修改意见，应当有效，继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定，《商品房购销合同》无效。理由是：深发公司转让房屋时未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反法律强制性规定。合同无效后，深发公司应返还顺兴公司已付购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足两个硬性条件：开发商已取得土地使用权证和商品房预售许可证。缺少任何一个，签订的预售合同都面临无效风险。本案中深发公司两项证照都没有，合同自然无效。

第二，合同约定“经原发展商签证盖章方生效”，但厚南公司事后出具承诺书认可销售行为，这并不能弥补预售许可证缺失的问题。法律对商品房预售的管控是强制性的，不能通过当事人约定或事后追认来规避。

第三，购房者不能因为“已经付了钱”“开发商已经施工”就认为合同有效。只要预售证照不全，合同无效的风险始终存在，一旦房价下跌或项目烂尾，购房者可能血本无归。

王德林律师提示：

买期房前，一定要到当地住建部门核实开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商拿不出这两证，千万不要付定金或购房款。在文山地区，这类纠纷也不少，建议购房者签约前委托律师做一次尽职调查，避免陷入无效合同困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市