城市道路被转让，购买方能否要求退款
城市道路被转让，购买方能否要求退款
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家发展公司把一块土地转让给海南置地公司，双方签了合同，办了土地使用证。置地公司拿到证后，按证上标明的面积去规划局审批时才发现，证上写的使用面积和道路宽度跟规划部门实际规划的不一样。原来，这块地里包含了一条城市主干道，按规定道路是不能转让的，而且发展公司当初提供给国土局的位置图也没有经过规划部门审批，导致办下来的土地使用证面积不准。
置地公司实际能用的土地比证上写的小了很多，多次找发展公司和政府部门协商退款或补偿都没结果，最后只好告到法院。
争议焦点
发展公司认为，双方合同是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是国土局办的，公司没有过错，合同应该有效，不应赔偿。
置地公司认为，发展公司提供的土地位置图不是规划坐标图，导致土地使用证面积不准，而且城市道路依法不能转让，所以合同应认定无效，发展公司要退款并赔偿损失。
法院判决
最高人民法院终审认定：城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让的行为违法，这部分转让无效。但符合规划要求的土地面积部分可以认定有效。最终，法院按规划部门确定的实际面积计算，发展公司多收的土地转让金要返还，并赔偿置地公司的设计、勘察等经济损失。
律师分析
第一，城市道路、公共绿地等市政设施属于公共资源，法律明确禁止转让。无论是土地转让合同还是其他交易，如果涉及市政设施的转让，这部分内容都可能被认定无效。购买方要注意审查土地性质，避免买了"不能用的地"。
第二，土地使用证上的面积不一定就是实际可用的面积。本案中，国土局发的证虽然写了一个面积，但规划部门实际规划的道路宽度不同，导致使用面积缩水。这说明，土地的实际使用面积要以规划部门的审批为准，不能只看土地使用证。购买土地前，最好到规划部门核实一下具体规划条件。
第三，合同部分无效不等于整个合同都无效。法院在本案中采取了"部分有效、部分无效"的处理方式，符合规划要求的土地部分继续有效，违法转让的道路部分无效。这样既保护了交易稳定，也避免了因部分违法导致整个交易作废。
王德林律师提示：
购买土地使用权时，建议先到规划部门核实土地的规划用途、道路红线等关键信息，不要轻信卖方提供的图纸。在文山地区，类似因规划问题导致土地面积缩水的纠纷时有发生，建议在合同中明确约定面积不符时的处理方式，比如按实际面积结算或退还差价，避免事后扯皮。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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