楼宇按揭贷款合同未登记是否有效

楼宇按揭贷款合同未登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心部分楼层，总价款约数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司、泰合公司与宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。贷款期限为数年，中振公司分期还本付息，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行支付了全部贷款，泰合公司出具了收到全部购楼款的收条。但中振公司在偿还部分贷款后停止还款，尚欠本金及相应利息。宝丰支行催讨未果，起诉要求解除合同，以抵押的房屋权益偿还贷款本息。

争议焦点

中振公司主张：合同签订后未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》的规定，抵押应为无效。且中振公司已将争议房屋抵押给案外人广州国投并办理了登记，宝丰支行不享有优先受偿权。

宝丰支行主张：合同是双方自愿签订，符合国家法律规定，已实际履行，应为有效。中振公司未按约定还款，应承担违约责任。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审法院解除合同、中振公司归还贷款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决，撤销涉及担保人责任的部分。法院认为，楼宇按揭不同于一般抵押，未办理抵押登记不影响合同效力，中振公司主张无效的理由不成立。

律师分析

第一，楼宇按揭贷款合同的性质不同于传统抵押。按揭是购房人将购房合同项下的权益质押给银行，银行提供贷款的模式。国家法律没有规定按揭必须办理抵押登记才生效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，合同是否有效，核心看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，合同是三方自愿签订，内容不违法，也不损害他人利益，且已实际履行，因此有效。未办理抵押登记不影响合同效力，只是会影响银行对抵押物的优先受偿权。

第三，购房人将同一房产先后抵押给不同债权人的，后设立的抵押不能否定在先按揭合同的效力。法院会按合同签订时间、实际履行情况等综合判断各方的权利顺序。

王德林律师提示：

购房人通过按揭方式买房时，务必按合同约定按时还款，否则银行有权解除合同并要求一次性还清全部贷款。即使未办理抵押登记，按揭合同仍然有效，银行仍可主张权利。建议在文山地区的购房者在签订按揭合同前，仔细阅读合同条款，了解还款义务和违约责任，必要时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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