未取得土地使用证转让土地合同是否有效

未取得土地使用证转让土地合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为2000万元。湛江土地总陆续支付了全部款项，中银公司也交付了土地红线图等文件。

后来，湛江土地总将这100亩土地连同自己从别处获得的土地一并转卖给了另一家公司。但这家公司起诉要求确认合同无效，法院最终判决转让合同无效，湛江土地总需要返还已收到的土地转让款及利息。湛江土地总随后向中银公司（后由遂溪中行承继权利义务）主张返还自己已支付的土地转让款，但一审法院以超过诉讼时效为由驳回了其请求，湛江土地总不服，上诉至最高人民法院。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，双方订立的土地转让合同应属无效，中银公司应当返还已收取的转让款。同时，自己主张权利并未超过法定诉讼时效。

遂溪中行则认为：本案性质是合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实且合同已实际履行，应认定合同有效。湛江土地总主张权利的时间已超过诉讼时效，不应支持其请求。

法院判决

最高人民法院撤销了一审判决，改判中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，遂溪中行需在判决生效后十日内返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，因此合同无效。同时，湛江土地总在出具收据后至提起上诉的期间并未超过两年的诉讼时效，一审以超时效为由驳回请求不当。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律条件。根据《城市房地产管理法》的规定，转让土地使用权必须已取得土地使用权证，并完成开发投资总额的25%以上。本案中中银公司既无土地使用权证，也未缴纳土地出让金，转让合同自然无效。

第二，诉讼时效问题不能忽视。本案中，湛江土地总在1996年出具收据后，直到1998年才在另案中主张权利，但法院认定其未超过两年诉讼时效。实践中，诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害之日起计算，如果当事人一直在主张权利或对方同意履行，时效可能中断重新计算。

第三，合同无效后的处理。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。本案中双方均有过错，但转让方中银公司承担主要责任。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核实对方是否已取得土地使用权证，并确认土地性质是否允许转让。建议委托专业律师进行尽职调查，避免因合同无效导致资金损失。

如果您在文山地区遇到类似土地转让纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因错过诉讼时效而丧失胜诉权。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市