商品房预售合同与以房抵债合同的区别

商品房预售合同与以房抵债合同的区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息约1.21亿元，华泰公司同意用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（建筑面积7900平方米）来抵债。

随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元的价格出售给清远金融市场。但合同签订后，双方并未实际履行。2001年，开发商起诉要求解除合同，而人行清远支行则主张其已用贷款抵楼款的形式付清了购房款。

争议焦点

省一建城建分公司认为：双方签订的《房地产预售契约》是真实的商品房买卖合同，但清远金融市场从未实际支付购房款，应解除合同。人行清远支行认为：该合同实质是以房抵债协议，其已通过华泰公司的贷款抵销方式付清了房款，并提供了收据作为证据。

法院判决

最高人民法院二审认定：本案《房地产预售契约》名为商品房预售，实为以房抵债协议。但协议签订后，双方未按约定实际履行，开发商也未收到任何购房款，因此判决解除合同。法院同时指出，合同性质的认定应以当事人真实意思表示为准，不能仅凭合同名称判断。

律师分析

第一，商品房预售合同与以房抵债合同在法律性质上完全不同。预售合同是典型的买卖关系，买方支付房款，卖方交付房屋；而以房抵债则是债务人用房屋抵偿已有债务，本质上是债务清偿方式。

第二，合同名称不是判断合同性质的唯一标准。法院会综合审查合同签订背景、当事人真实目的、实际履行情况等因素，来确定合同到底属于哪种类型。本案中，虽然双方签的是《房地产预售契约》，但结合之前的《抵债协议书》可知，真实意图是用房屋抵债。

第三，以房抵债合同是否生效、能否解除，要看债务是否存在、房屋是否实际交付等因素。如果债务人未实际履行抵债协议，债权人仍可主张原债权。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似情况，建议在签订以房抵债协议时明确约定债务金额、房屋价值、过户时间等关键条款，并尽快办理房屋过户登记手续。仅凭一张收据或协议，难以证明已经实际履行。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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