未取得土地证和预售证的商品房预售合同无效

未取得土地证和预售证的商品房预售合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司把红城湖国际大厦A座卖给顺兴公司，总价4.25亿元。顺兴公司付了5000万元后，发现深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉要求合同无效、返还购房款。

原来，这块地的使用权属于厚南公司，深发公司只是通过项目转让获得开发权，但土地一直没有过户到深发公司名下。深发公司卖房时，既不是土地使用权人，也没有拿到预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有售房主体资格，合同缺少法定条件，应当无效。深发公司认为：厚南公司事后出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司的合建合同有效，但要求厚南公司退还7000万元利润保证金。最高人民法院二审认为，深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，所签预售合同无效，判令深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和预售许可证。本案中深发公司两项证件都没有，合同自然无效。

第二，即使土地权利人厚南公司事后出具承诺书表示认可，也不能弥补深发公司作为非土地使用权人售房的主体资格缺陷。购房者不能轻信第三方的承诺，关键要看开发商自己有没有合法手续。

第三，购房人付款前应当核实开发商是否取得“五证”，特别是土地使用权证和预售许可证。如果开发商手续不全，即便签了合同、付了款，也可能面临合同无效、钱款难追的风险。

王德林律师提示：

购房前务必查验开发商的土地使用权证和商品房预售许可证，不要只看项目转让协议或第三方承诺。如果您在文山地区遇到类似问题，建议尽快委托专业律师审查合同效力，避免资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市