含有城市道路的土地转让合同是否有效

含有城市道路的土地转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司从政府获得一块土地后，将其中一部分转让给置地公司。双方签订了土地使用权转让合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划部门审批时发现，土地使用证上记载的面积和规划部门实际规划的面积不一样。

原来，这块土地西、北两侧的道路是城市主干道，法律规定城市道路不能转让。但发展公司在转让时，把道路面积也算进了转让面积里，导致置地公司实际能用的土地比合同约定的少了上千平方米。置地公司要求补偿或退款未果，只好起诉到法院。

争议焦点

发展公司认为，双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没有过错，合同应该有效。置地公司则认为，发展公司提供的土地位置图不是规划坐标图，城市道路依法不能转让，合同应属无效。

法院判决

最高人民法院终审判决：双方合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分的转让有效。发展公司多收的土地转让金应返还给置地公司，并赔偿置地公司因勘察、设计等造成的经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。在签订土地使用权转让合同时，如果土地中包含城市道路，这部分转让行为是无效的。买卖双方都不能把道路面积当作可转让的土地来交易。

第二，转让方提供的位置图必须经过规划部门审批，否则可能导致土地使用证面积与实际规划面积不符。本案中发展公司未提供经审批的规划坐标图，导致办证面积错误，法院认定其存在过错，需要承担赔偿责任。

第三，合同部分无效不影响其他部分的效力。法院判决中对符合规划的土地面积部分认定有效，体现了"能履行的部分继续履行"的原则，既保护了交易稳定，又纠正了违法部分。

王德林律师提示：

购买土地使用权时，一定要核实土地性质，确认其中是否包含城市道路等市政设施。建议在签订合同前，请规划部门出具正式的规划坐标图，不要仅凭位置图就签约。在文山地区，不少当事人因为忽视土地性质审查而陷入纠纷，务必谨慎对待。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市