签了商品房预售合同但没付款，合同是否有效

签了商品房预售合同但没付款，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，一家贸易公司欠银行一大笔贷款，双方签了一份抵债协议，约定用贸易公司投资在建的商场房产抵债，折合1.2亿多元。随后，银行与开发商签订了商品房预售合同，购买了同一批房产，合同总价约1.185亿港元。但奇怪的是，银行没有实际付过一分钱购房款，开发商也没有交付房产。几年后，开发商起诉要求解除合同，银行却说自己已经用贷款抵了房款，还拿出一张收据证明已付清。

原来，这张收据是贸易公司事后补开的，银行也承认没有实际付款。开发商认为，银行和贸易公司之间的抵债协议只在他们之间有效，不能当作购房款已经支付给开发商。

争议焦点

银行主张：我与开发商签了正式的商品房预售合同，并且用贷款债权抵了房款，开发商也开了收据，所以我已经付清购房款，合同有效。

开发商主张：银行从未向我支付过任何款项，收据是贸易公司私自补开的，抵债协议只约束银行和贸易公司，不能证明我已收到房款，因此合同应解除。

法院判决

最高人民法院二审认定，银行与开发商之间的商品房预售合同虽然形式上存在，但银行并未实际支付购房款，双方没有真实的买卖关系。银行与贸易公司之间的抵债协议不能直接替代购房款的支付。因此，判决解除双方的商品房预售合同。

律师分析

第一，商品房预售合同和以房抵债协议是两种不同的法律关系。商品房预售合同的核心是买卖双方真实交易，买方必须实际支付房款，卖方实际交付房产。而以房抵债只是债务人和债权人之间的约定，不能自动等同于向开发商付款。

第二，本案中银行虽然持有开发商开的收据，但收据是贸易公司事后补开的，银行也承认从未向开发商付款。这种"空头收据"不能证明实际履行了付款义务。法院审查合同是否履行，核心看是否有真实的资金往来或交付行为。

第三，如果您遇到类似情况，比如对方说"用债权抵房款"却拿不出开发商认可的付款凭证，就要警惕了。合同双方应当严格按照合同约定履行义务，不能以第三方之间的协议来替代。

王德林律师提示：

购房时务必核实房款是否真实支付到开发商账户，不要轻信第三方出具的"抵债证明"。在文山地区，我们曾处理过类似案件，建议购房者在签订合同时要求开发商出具正规收款凭证，并保留银行转账记录，避免后续产生纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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