开发商逾期交房，购房者能否要求退房
开发商逾期交房，购房者能否要求退房
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同约定深业公司应在1994年12月31日前交付房屋，旅游公司按约定支付了全部购房款。
然而，深业公司因供电问题、消防验收等原因，直到1996年才实际完成交付。旅游公司认为深业公司逾期交房已构成违约，向法院起诉要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。深业公司则辩称，延期交房是由于供电、消防等"非其所能控制的事件"所致，符合合同约定的免责条件，要求继续履行合同。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的期限，已构成根本违约，旅游公司有权解除合同并要求赔偿。深业公司则主张：延期交房是由于电业局供电延迟、消防验收等客观原因造成，属于合同约定的免责事由，不应承担违约责任，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院经再审审理，最终认定：深业公司在供电问题上确实存在其不能控制的因素，交房期限可相应顺延。但自合同约定交房日顺延至正式供电之日（1995年6月30日）后，深业公司仍存在逾期交付的违约行为。鉴于旅游公司起诉时，合同约定的终止条件尚未出现，且深业大厦已通过竣工验收可以交付使用，法院判决合同继续履行，深业公司应承担逾期交房期间的违约责任，即按银行贷款利率赔偿旅游公司的损失。
律师分析
第一，购房者能否因开发商逾期交房而解除合同，关键看合同约定。如果合同明确约定了"逾期超过多少天可以解除合同"，那么超过该期限后购房者就有权解除。如果合同没有约定，则需要看逾期是否达到"根本违约"的程度，例如长期无法交房、房屋存在严重质量问题等。
第二，开发商常以"不可抗力"或"非其所能控制的事件"为由主张免责，但法院对此审查严格。供电、消防验收等问题，是否属于开发商可以控制的范围，需要结合具体证据判断。如果开发商自身存在过错（如未及时申请验收、未缴纳相关费用），则不能免责。
第三，本案中旅游公司虽然未能解除合同，但深业公司仍需承担逾期交房的违约责任。购房者遇到逾期交房时，应保留好合同、付款凭证、开发商通知等证据，及时主张权利，避免因拖延导致损失扩大。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应特别注意交房日期、逾期交房的违约责任以及解除合同的条件。遇到开发商逾期交房，建议先书面催告，要求对方在合理期限内交付。若开发商仍无法交房，可依据合同约定或法律规定解除合同，并要求赔偿损失。在文山地区，购房者如遇类似纠纷，可及时咨询专业律师，避免因证据不足或错过诉讼时效而陷入被动。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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