未取得土地使用证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得土地使用证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司海南厚南旅业有限公司（厚南公司），而深发公司在签约时既没有取得土地使用权证，也没有拿到商品房预售许可证。顺兴公司认为合同存在严重问题，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款。

实际上，厚南公司早在1991年就取得了这块土地的使用权，但后来与深发公司等其他公司签订了多份项目转让、合作建房的协议。整个项目涉及多家公司之间的复杂交易，但始终没有办理土地使用权变更登记手续，深发公司也没有取得合法的商品房预售资格。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备销售期房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反法律强制性规定，应当认定为无效合同，深发公司应返还全部购房款及利息。

深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了深发公司的销售行为，且合同已经实际履行，顺兴公司还提出了设计修改意见，说明双方合作是真实的，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合作建房合同有效，但合同中关于厚南公司提前收取7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应退还该笔款项。对于顺兴公司要求确认《商品房购销合同》无效的诉求，法院没有支持。

不过，本案的核心问题在于：未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下签订的预售合同，在法律上通常被认定为无效。最高人民法院在类似案件中多次强调，房地产开发商必须依法取得相关证照才能预售商品房，否则合同无效。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，取决于开发商是否具备法定条件。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。缺少任何一个证照，合同都可能被认定为无效。本案中，深发公司既没有土地使用权证，也没有预售许可证，合同在法律上存在重大瑕疵。

第二，事后承诺或补办手续不能完全弥补合同无效的缺陷。虽然厚南公司事后出具了承诺书，但合同的签订主体是深发公司，而深发公司自始至终没有取得土地使用权和预售资格。法律对商品房预售的强制性规定是为了保护购房者的利益，不能因为事后追认就让无效合同变成有效。

第三，购房者应当主动审查开发商的证照情况。在签订商品房预售合同之前，一定要核实开发商是否持有“五证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要轻易签约付款，否则可能面临合同无效、钱款难以追回的风险。

王德林律师提示：

在文山地区购房时，无论是购买期房还是现房，都要先查看开发商的证照是否齐全。如果发现开发商没有取得土地使用权证或预售许可证，千万不要因为价格优惠或促销活动而冲动签约。一旦合同被认定无效，不仅房子拿不到，购房款也可能难以全部追回。建议在购房前咨询专业律师，或者委托律师对开发商的资质进行尽职调查，避免陷入类似的法律纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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