未取得土地使用权转让合同是否有效

未取得土地使用权转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为数千万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地界限图。后来，湛江土地总将这块地连同另一块地一起转卖给了其他公司。

但问题在于，中银公司转让的这100亩土地，是政府划拨给招商中心的，中银公司既没有取得土地使用权证，也没有办理土地出让手续、缴纳土地出让金。几年后，湛江土地总与下家的转让合同被法院认定无效，湛江土地总不得不退还下家已付的款项和利息。于是，湛江土地总起诉中银公司及其开办单位遂溪中行，要求返还土地转让款。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让的主体资格，土地性质有问题，双方合同应属无效，中银公司应当返还全部款项。遂溪中行则主张：双方实际上是合同转让而非土地使用权转让，合同有效且已实际履行；此外，湛江土地总从1994年收到土地材料后到1998年才起诉，已超过法律规定的两年诉讼时效，不应再受保护。

法院判决

最高人民法院终审判决撤销广西高院的一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地使用权转让合同无效，判令遂溪中行在判决生效后十日内返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。最高院认为，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效；同时，湛江土地总在1998年向广西高院上诉时主张权利，并未超过两年诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律条件。根据《城市房地产管理法》规定，转让土地使用权必须持有土地使用权证，并已按出让合同约定支付全部出让金、取得权属证书。本案中中银公司既无土地证也未缴纳出让金，转让合同自然无效。很多人以为签了合同、付了钱就万无一失，但手续不全的"土地买卖"风险极大。

第二，诉讼时效问题值得重视。本案中，湛江土地总在1994年收到土地材料并出具"款地两清"的收据，到1998年才起诉，一审法院曾认为超过诉讼时效。但最高院认定，湛江土地总在1998年另案上诉时已主张权利，并未超过两年时效。这一细节提醒我们，诉讼时效的起算点不是"签字之日"，而是"知道或应当知道权利受侵害之日"，且主张权利的方式可以包括诉讼中的陈述。

第三，合同无效后的返还责任。合同无效后，双方应互相返还财产。本案中，中银公司作为转让方承担主要责任，但湛江土地总明知土地手续不全仍签约，也需承担部分责任。最终法院判令返还全部本金和利息，但没有支持其他损失赔偿。

王德林律师提示：

购买土地使用权或房产前，务必核实对方的土地使用权证、出让合同及缴费凭证，不要轻信"委托转售"或"红线图"。在文山地区，不少朋友因贪图便宜购买手续不全的土地，后来陷入长期纠纷。建议签约前委托专业律师做尽职调查。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市