未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将尚未建成的“红城湖国际大厦”A座卖给海南顺兴房地产开发公司，合同总金额高达4亿多元。但签合同时，深发公司既没有取得该地块的土地使用权证，也没有拿到商品房预售许可证。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现大厦的土地使用权多次转让，且原土地权利人厚南公司已将资产出卖，深发公司根本没有卖期房的资格，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款。

原来，这块地的使用权原本属于厚南公司，后来经过多次转让和合作开发，深发公司才介入项目。但直到顺兴公司起诉时，深发公司仍未取得合法的土地使用权和预售许可手续。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同，深发公司应返还全部购房款及利息。

深发公司则认为：虽然手续不全，但双方是真实意思表示，且顺兴公司支付了定金并参与了设计修改，合同已经实际履行，应认定为有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》因违反国家关于商品房预售必须取得土地使用权证和预售许可证的强制性规定，属于无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，核心看两个证：土地使用权证和商品房预售许可证。开发商没有这两个证就卖期房，合同在法律上是无效的。这是为了保护购房人的利益，防止开发商空手套白狼。

第二，即使购房人已经支付了部分房款，甚至参与设计修改，也不能让无效合同“变有效”。法律对商品房预售有严格的门槛，不是双方愿意就能绕过去的。

第三，合同无效后，开发商应当返还全部购房款，并赔偿购房人的利息损失。购房人如果因为房价上涨等原因遭受更大损失，还可以另行主张赔偿。

王德林律师提示：

购房人在购买期房前，一定要查验开发商的土地使用权证和商品房预售许可证，不要轻信口头承诺。在文山地区，类似因手续不全引发的纠纷并不少见，建议购房前到当地房管部门核实项目信息，避免血汗钱打水漂。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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