商品房预售合同与以房抵债合同的区别

商品房预售合同与以房抵债合同的区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家公司欠了银行一大笔贷款，双方商量后签了一份协议，约定用公司投资开发的一处楼盘的商铺来抵债。随后，银行与开发商签订了商品房预售合同，合同约定银行支付1.185亿港元购买该商铺，开发商在1996年6月30日前交房。

但合同签完后，双方都没有实际履行。开发商一直没有收到购房款，银行也没有实际拿到房子。几年后，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。银行则主张，贷款已经抵作购房款，自己已经付清了全部楼款。

争议焦点

开发商认为，双方之间是商品房买卖关系，银行没有按合同约定支付购房款，应当解除合同。银行则认为，双方之间实际上是借款抵债关系，贷款本息已经通过抵债协议转为购房款，自己已经履行了付款义务。

法院判决

法院经审理认定，双方之间虽然签订了商品房预售合同，但真实的法律关系是借款合同和以房抵债协议。银行提供的收据是事后补开的，没有实际付款凭证，不能证明已支付购房款。最终法院支持了开发商的诉求，解除了商品房预售合同。

律师分析

第一，判断一份合同是商品房预售合同还是以房抵债合同，不能只看合同名称，要看双方的真实意思表示和实际履行情况。如果双方原本是借贷关系，后来用房产抵债，即使签了正式的购房合同，本质上还是以房抵债合同。

第二，以房抵债协议和商品房预售合同在法律后果上有重大区别。商品房预售合同受商品房买卖相关法律严格规制，开发商需要具备预售许可证等条件。而以房抵债协议则主要适用合同法和担保法的相关规定，对合同效力的认定标准不同。

第三，当事人主张已经履行了付款义务，应当提供真实的付款凭证。仅凭一张事后补开的收据，没有银行转账记录等实际付款证据，法院很难认定已经付款。

王德林律师提示：

签订购房合同前，要弄清楚双方的真实法律关系。如果是借款后以房抵债，应当签订正式的抵债协议，并保留好贷款合同、转账记录等原始凭证。在文山地区，不少当事人因为混淆了借贷和买卖关系，在诉讼中处于不利地位。建议在签订大额合同前咨询专业律师，避免因法律关系认定错误而遭受损失。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市