开发商逾期交房能否成为退房理由
开发商逾期交房能否成为退房理由
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售协议，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币数百万元。合同约定深业公司应在1994年12月31日前交付房屋，如逾期超过60天，旅游公司可以提出终止合同。
旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司直到1996年才完成房屋验收并具备交付条件。旅游公司以深业公司违约为由起诉到法院，要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。深业公司则辩称，延期交房是因为供电问题等不可抗力因素，符合合同约定的延期条件，请求继续履行合同。
争议焦点
旅游公司认为：深业公司逾期交房超过60天，已构成根本违约，按照合同约定旅游公司有权解除合同。深业公司则主张：供电问题属于合同约定的“非深业公司所能控制的事件”，交房期限应当相应顺延，因此并未达到解除合同的条件。
法院判决
最高人民法院最终判决：合同继续履行，深业公司应当在判决生效之日起10日内将房屋交付给旅游公司，同时向旅游公司支付逾期交房期间的利息损失。法院认为，深业公司在供电问题上确实存在其不能控制的因素，交房期限应当顺延至正式供电之日，因此旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未成就，合同应当继续履行。
律师分析
第一，合同解除权的行使有严格条件。并非只要对方违约就能立即解除合同，而是要看合同是否约定了解除条件，以及该条件是否已经成就。本案中，合同约定的解除条件是“逾期交房超过60天”，但法院认定供电问题导致交房期限顺延，因此解除条件未成就。
第二，不可抗力条款的适用要结合具体证据。深业公司提供了政府部门协调供电的文件、供电协议等证据，证明延期交房确实有客观原因。普通购房者在遇到类似情况时，要注意审查开发商是否真的遇到了合同约定的不可抗力或免责事由，以及开发商是否提供了相应证明文件。
第三，对于购房者而言，签订合同时要特别注意解除条款的表述。如果合同对解除条件设置过多例外情况，购房者实际行使解除权的难度会加大。建议在合同中明确约定哪些情况属于免责事由，哪些情况属于开发商自身责任，避免争议。
王德林律师提示：
购房者在遇到开发商逾期交房时，不要急于解除合同。首先要仔细查看合同中对交房期限、免责事由、解除条件的具体约定。如果开发商确实存在自身原因导致的违约，建议先通过书面方式催告，保留证据。在文山地区，遇到此类问题可咨询专业律师，结合合同条款和实际情况判断是否具备解除合同的条件，避免因贸然解除合同而承担违约责任。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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