未取得预售许可证的商品房预售合同效力

未取得预售许可证的商品房预售合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与顺兴公司签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但发现深发公司并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。

原来，该项目的土地使用权属于另一家公司厚南公司，深发公司是通过项目转让获得开发权的，但相关手续并不完备。顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺乏法定条件，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同。

深发公司辩称：虽然手续上存在瑕疵，但厚南公司事后出具了承诺书，对深发公司的销售行为予以认可，并且项目已经实际开工建设，合同应当认定为有效。

法院判决

最高人民法院经审理认为，深发公司在签订合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律的强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等法定证件，否则合同无效。这是为了保护购房人的利益，防止"一房多卖"或项目烂尾的风险。

第二，即使事后有其他公司出具承诺书或认可销售行为，也不能弥补预售许可证缺失这一根本性缺陷。因为预售许可证是行政机关对开发商资质和项目合法性的认可，不能由当事人之间的协议替代。

第三，购房人在签订预售合同前，应当主动要求开发商出示相关证件原件，特别是商品房预售许可证。如果开发商无法提供，就要高度警惕合同可能无效的风险，避免像本案中的顺兴公司那样支付了5000万元后陷入纠纷。

王德林律师提示：

在文山地区，购买商品房时务必核实开发商的"五证"是否齐全，尤其是商品房预售许可证。如果发现开发商证件不全，不要轻易支付大额定金或购房款。一旦发生纠纷，可以依据法律规定主张合同无效并要求返还购房款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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