土地转让合同无效后能否要回转让款
土地转让合同无效后能否要回转让款
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为1000万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地界限图。
后来湛江土地总将这100亩土地连同中银公司委托其转售的另外50亩土地，一并转让给了生茂公司。但生茂公司与湛江土地总之间的转让合同被法院认定无效，湛江土地总被判返还生茂公司已支付的款项及利息。此时湛江土地总才向中银公司主张权利，要求返还100亩土地的转让款。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有，双方合同无效，中银公司应返还全部转让款。遂溪中行则主张：双方合同是有效的合同转让，且湛江土地总在出具收据后多年未主张权利，已超过诉讼时效，不应支持其请求。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定双方签订的《土地转让协议》无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的土地转让款1000万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江土地总出具收据后至其向法院主张权利的时间未超过两年诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让必须符合法定条件。转让方需已取得土地使用权，并办理了出让审批手续，否则合同无效。本案中中银公司既未取得土地使用权，也未办理审批，合同自然无效。
第二，诉讼时效从知道或应当知道权利受侵害之日起计算。湛江土地总出具收据时并未意识到合同无效，直到与生茂公司的诉讼中才明确权利受到侵害，因此诉讼时效从那时起算，并未超过法定期间。
第三，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。有过错的一方应赔偿对方损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。本案中中银公司承担主要责任，湛江土地总承担次要责任。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实转让方是否已取得合法权属证书，并确认土地是否已办理出让手续。在文山地区，类似纠纷时有发生，建议在签订土地转让合同前委托专业律师进行尽职调查，避免合同无效后陷入漫长的诉讼维权。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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