开发商延期交房，购房者能否解除合同
开发商延期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交付房屋。旅游公司因此起诉到法院，要求解除合同并返还购房款及利息。
深业公司辩称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到异常困难等原因，这些情况属于合同约定的可以延期交房的情形，因此不构成违约。双方由此产生争议，案件经过一审、二审，最终由最高人民检察院提出抗诉，最高人民法院再审。
争议焦点
旅游公司认为，深业公司逾期交房已构成违约，应当解除合同并返还购房款及利息、双倍返还定金。深业公司则认为，延期交房是由于不可抗力和合同约定的其他可延期事由，不构成违约，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院再审认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效。深业公司在供电问题上存在其不能控制的因素，交房期限可据此顺延。但深业公司自顺延后的交房日期至房屋正式验收之日期间，仍存在拖延交付的情形，构成违约。鉴于旅游公司起诉时，合同约定的解除条件尚未出现，且深业大厦已竣工验收可交付使用，法院判决合同继续履行，深业公司向旅游公司支付逾期交房期间的违约金。
律师分析
第一，商品房买卖合同纠纷中，合同是否有效是基础问题。本案中，深业公司虽未取得国有土地使用权证，但法院仍认定合同有效，这说明合同效力认定需综合考量，并非缺少某一证件就必然无效。
第二，合同约定的延期交房事由是否成立，是判断违约责任的关键。本案中，供电问题被认定为"非深业公司所能控制的事件"，因此交房期限可顺延。但顺延后仍逾期，则构成违约。
第三，购房者能否解除合同，取决于合同约定的解除条件是否成就。本案中，合同约定逾期交房超过60天可解除合同，但旅游公司起诉时该条件尚未出现，因此法院未支持解除合同，而是判决继续履行并承担违约责任。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读延期交房的免责条款，明确哪些情形可以顺延交房期限。如果开发商逾期交房，应及时收集证据，向法院主张违约责任。在文山地区，购房者遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，避免错过诉讼时机。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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