未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将一处名为“红城湖国际大厦”的楼盘A座预售给顺兴公司，总价超过4亿元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该楼盘的土地使用权并不在深发公司名下，而是属于另一家公司厚南公司。深发公司也没有取得商品房预售许可证。

顺兴公司担心风险，起诉到法院，要求确认合同无效，让深发公司返还已付的5000万元及利息。深发公司则称，自己与土地权利人厚南公司有合作建房协议，厚南公司也出具了承诺书认可其售房行为，因此合同应该有效。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司既不是土地使用权人，也没有取得商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同违反了法律强制性规定，应当无效。

深发公司认为：虽然自己不是土地权利人，但厚南公司已经出具承诺书认可其售房行为，且双方签订了合作建房合同，合同应属有效。顺兴公司要求退款属于违约。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与厚南公司之间是合作建房关系，合同有效，但要求厚南公司退还7000万元利润保证金。案件上诉至最高人民法院后，最高人民法院二审认为，深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与他人签订商品房预售合同，违反了法律强制性规定，该预售合同应认定为无效合同。最终判决深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的签订主体必须是依法取得土地使用权和预售许可证的开发商。如果开发商连土地证都没有，就根本没有资格卖房，签的合同属于无效合同。

第二，开发商与土地权利人有合作建房协议，或者土地权利人出具了承诺书，这并不能替代法定的预售许可手续。购房者不能因为听说“有人同意卖”就放心付款，关键要看开发商有没有拿到政府发的预售许可证。

第三，购房者在买房前，尤其是购买期房时，应当主动要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要支付大额房款，否则一旦合同无效，追回款项可能面临执行困难。

王德林律师提示：

在文山地区购房时，建议购房者先到当地住建部门查询楼盘是否取得预售许可证，不要轻信开发商的口头承诺或所谓“合作方同意”的说法。交定金或首付款前，务必核实开发商的主体资格和证件是否齐全，避免陷入合同无效、钱款难追的被动局面。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市