买房合同是预售还是抵债 法院如何认定
买房合同是预售还是抵债 法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿多元。双方签订协议，华泰公司用其投资的广州某商贸中心四楼、六楼商场抵债，折价1.2亿余元。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产卖给清远金融市场，总价港币1.185亿元。
但合同签订后，双方并未实际付款或交房。直到2001年，开发商起诉要求解除合同。人行清远支行则称，已用贷款抵楼款的方式付清了购房款，并拿出一张1.185亿港元的收据作为证据。开发商认为收据是华泰公司事后补开的，实际没有付款。
争议焦点
开发商认为，双方虽然签了预售合同，但对方从未实际付过一分钱，合同应当解除。人行清远支行则认为，双方的真实意思是“以房抵债”，贷款本金和利息已经折抵了购房款，收据就是付款凭证，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案名为商品房预售合同，实为以房抵债协议。双方签订预售合同的主要目的是用房产清偿华泰公司的债务，而非真实的房屋买卖。因此，开发商要求解除预售合同的请求不能得到支持，驳回了开发商的诉讼请求。
律师分析
第一，合同名称不代表合同性质。法院会综合双方的真实意思、交易背景和实际履行情况来判断合同本质。本案中，双方先签抵债协议，后签预售合同，目的是用房产抵债，而不是真正买卖房屋。
第二，收据不等于实际付款。虽然人行清远支行持有收据，但结合华泰公司内部函件和没有付款凭证等事实，法院认定收据是为完善手续而补开，不能证明实际支付了购房款。
第三，在涉及“以房抵债”的交易中，当事人应当注意保留真实的付款凭证和交易记录，避免仅凭收据或合同主张权利，否则可能面临法律风险。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似合同纠纷，建议在签订任何以房抵债协议时，务必明确约定债务与房款的对应关系，并保留银行转账记录等实际付款证据。如果仅凭一张收据或合同就想证明钱已付清，法院可能不予认可。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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