购房合同是买卖还是抵债 法院如何认定

购房合同是买卖还是抵债 法院如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家公司（华泰公司）欠银行（清远金融市场）1.2亿多元贷款本息。双方签了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资开发的广州某商贸中心四楼、六楼商场抵债。

为办手续，开发商（省一建城建分公司）与银行签了正式的《房地产预售契约》，约定银行以1.185亿港元购买这些房产。但合同签完后，双方一直没有实际付款和交房。多年后，开发商起诉要求解除合同，银行则称已经用贷款抵了房款。

争议焦点

开发商认为：双方签的是商品房预售合同，银行根本没付过一分钱，合同没有实际履行，应当解除。

银行认为：双方签的合同本质上是以房抵债，之前的贷款已经抵作房款，银行还持有开发商开具的收据，房款已经付清。

法院判决

法院审理后认为，本案合同性质是商品房预售合同，而非以房抵债协议。银行提供的收据是事后补开，没有对应的付款凭证，不能证明实际付款。最终支持了开发商的诉讼请求，判决解除合同。

律师分析

第一，合同性质的认定要看实质。虽然当事人之间有过抵债协议，但最终签订的正式合同是《房地产预售契约》，双方的权利义务应当按照这份合同来认定。

第二，收据不等于付款。银行虽然拿出了收据，但收据是事后补开，而且没有银行转账记录、现金收付凭证等配套证据，法院不能认定款项已经实际支付。

第三，本案提醒我们，在商品房交易中，如果涉及以房抵债，应当将抵债协议和购房合同的内容统一起来，避免出现两种不同的法律关系，否则容易产生纠纷。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似的购房纠纷，建议注意保存完整的付款凭证，包括银行转账记录、收据、合同等。不要仅凭一张收据就认定付款事实，尤其是涉及以房抵债等复杂交易时，最好在签合同前咨询专业律师，明确合同性质和双方的权利义务。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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