未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与海南顺兴房地产开发公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但后来发现深发公司不具备售房主体资格，土地使用权也存在多次转让问题。

顺兴公司向法院起诉，主张该商品房预售合同因缺少法定条件而无效，要求深发公司返还购房款及利息。案件涉及多个公司之间的项目转让、合作建房等复杂关系，最终上诉至最高人民法院。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同应属无效。深发公司则认为：双方已实际履行合同，且事后补办了部分手续，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订商品房预售合同时，尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，该商品房预售合同无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证等法定证件，否则合同可能被认定无效。这是法律为保护购房人利益设置的基本门槛。

第二，合同无效后，开发商因该合同取得的财产应当返还。购房人已支付的购房款，开发商必须全额返还，并支付资金占用期间的利息。如果开发商存在过错，还可能需要赔偿购房人的实际损失。

第三，购房人在签订商品房预售合同时，应当主动要求开发商出示相关证件原件，核实项目是否具备合法预售条件。如果发现证件不全，建议谨慎签约，避免陷入合同无效的风险。

王德林律师提示：

购房是家庭重大支出，建议在签约前务必查验开发商的五证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证）。在文山地区，购房人可以通过当地住建部门官网查询项目预售许可信息，或委托律师进行尽职调查，避免因合同无效导致资金损失。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市