土地使用权转让合同因含城市道路被判部分无效

土地使用权转让合同因含城市道路被判部分无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市新经济区发展公司将一块土地转让给海南置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，发现证上记载的面积和规划部门实际规划的面积不一样——证上写着道路宽30米，但规划要求道路宽50米，导致置地公司实际能用的土地面积少了上千平方米。

原来，发展公司当初办证时提交的图纸没有经过规划部门审批，而且转让的土地中包含了城市道路。城市道路属于市政设施，法律规定不能转让。置地公司要求发展公司退款或补偿，协商不成，只好起诉到法院。

争议焦点

发展公司认为：合同是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没过错，合同应该有效。置地公司则认为：发展公司提供的图纸不是规划坐标图，城市道路依法不能转让，合同应认定无效。

法院判决

最高人民法院终审判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司多收的土地转让金要返还，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公用设施，法律明确规定不得转让。把道路面积算进转让范围，这部分合同内容就是违法的，当然无效。

第二，土地转让时，出让方必须提供经过规划部门审批的坐标图，不能拿未经审批的位置图代替。否则，证载面积和实际规划面积不一致，受让方会蒙受损失。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院可以区分有效部分和无效部分，能履行的继续履行，不能履行的返还价款、赔偿损失。

王德林律师提示：

购买或受让土地使用权前，一定要核实土地证载面积是否和规划部门批准的用地范围一致，尤其注意道路、绿地等公共设施用地是否被违规计入转让面积。在文山地区，类似因规划调整导致证地不符的纠纷并不少见，建议委托专业律师进行土地权属和规划合规审查，避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市