买房签了预售合同，但实际是抵债，合同有效吗
买房签了预售合同，但实际是抵债，合同有效吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司（华泰公司）欠中国人民银行清远市中心支行（以下简称人行清远支行）1.2亿多元贷款。双方签订协议，约定用华泰公司投资开发的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场来抵债。随后，开发商省一建城建分公司与人行清远支行签订了正式的《房地产预售契约》，将这两层商场以1.185亿港元的价格“出售”给人行清远支行。
但合同签完后，双方都没有实际履行。人行清远支行没有支付购房款，开发商也没有交付房屋。直到2001年，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。人行清远支行则辩称，自己已经用贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并拿出一张盖有项目开发部公章的收据作为证据。但开发商表示，这张收据是华泰公司事后补开的，实际并没有收到钱。
争议焦点
开发商认为：双方签订的《房地产预售契约》是真实的商品房买卖合同，但人行清远支行从未支付过购房款，合同应当解除。
人行清远支行认为：双方实际是以房抵债，自己已经通过放弃对华泰公司的债权来支付了购房款，合同已经履行完毕，不应解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案中的《房地产预售契约》虽然形式上是商品房买卖合同，但其真实目的是为了履行之前的以房抵债协议，属于“以房抵债”性质。由于双方并未实际履行该合同，且开发商要求解除合同，法院最终判决解除双方签订的《房地产预售契约》。
律师分析
第一，合同的性质不能只看名称。在本案中，双方虽然签了《房地产预售契约》，但背后真正的原因是华泰公司欠债不还，用人行清远支行的贷款投资了房产，最后用房产抵债。法院在判断合同性质时，会结合签约背景、履行情况等综合认定，而不是只看合同标题。
第二，以房抵债的合同，不等于普通的商品房买卖。如果双方签的是以房抵债协议，核心目的是清偿旧债，而不是真正的房屋买卖。这种情况下，如果开发商没有收到房款，或者债务人没有实际交付房屋，合同就可能被认定为未实际履行，开发商有权要求解除。
第三，收据不等于付款。人行清远支行拿出的收据虽然是开发商项目部盖章的，但经查是事后补开，且没有对应的银行转账记录或付款凭证。法院没有采信该收据的证明力。因此，购房者在交易中一定要保留真实的付款凭证，比如银行转账记录、发票等，不能仅凭一张收据就认定付款。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似“以房抵债”或商品房买卖纠纷，建议先弄清楚合同背后的真实法律关系。不要只看合同名称，要看双方的真实意图和实际履行情况。同时，所有付款一定要通过银行转账等可追溯的方式，并保留好原始凭证，避免事后产生争议。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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