房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州一家供销公司把一栋在建商厦租给一家开发公司，约定租期多年，租金逐年增长。开发公司支付了部分租金后，商厦在未通过消防验收的情况下就开业了。后来消防部门检查发现重大火险隐患，责令停业整改，商厦就此关门停业。

停业后，双方因租金支付问题闹上法庭。供销公司要求开发公司按原约定支付租金，开发公司则认为商厦因消防问题无法正常经营，拒绝支付全部租金，并要求供销公司赔偿损失。

争议焦点

供销公司主张：租赁合同有效，开发公司应当按约定支付全部租金，不能以消防问题为由拒付。开发公司则认为：供销公司未完成消防等配套设施，导致商厦无法合法经营，应当减免租金并赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认为，虽然租赁合同有效，但商厦在消防未验收的情况下违法经营，属于合同履行中的违法状态。在此期间，不能按正常经营条件下的租金标准计算。法院综合考量双方过错，酌情确定了较低的租金标准，并驳回了供销公司要求按原约定支付高额租金的请求。

律师分析

第一，合同有效不代表履行中的违法行为可以忽略。本案中，租赁合同本身合法有效，但出租方未完成消防验收，导致承租方无法合法经营，这属于履行中的违法状态。法院没有简单按合同约定判租金，而是根据实际履行情况调整，体现了公平原则。

第二，行使抗辩权要有依据。承租方在出租方未履行合同义务时，可以主张同时履行抗辩权或先履行抗辩权，但必须明确通知对方，并保留相关证据。本案中开发公司虽提出消防问题，但未充分举证证明其已依法行使抗辩权，导致部分主张未获支持。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确约定出租方需完成的配套设施和验收义务，并将这些条件作为合同履行的前提。如果出租方未履行，承租方应及时书面催告并保留证据，必要时可主张解除合同或要求减免租金。在文山地区，类似商业租赁纠纷中，很多当事人因未保留书面证据而无法维权，建议在合同履行中注意留存书面沟通记录和付款凭证。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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