未取得土地使用权和预售许可证的购房合同是否有效

未取得土地使用权和预售许可证的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南一家房地产公司（深发公司）在没有取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与另一家公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以总价4亿多元预购一栋大厦的A座。合同还特别约定，需要原土地开发公司（厚南公司）盖章才能生效。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权多次转让，而且深发公司根本没有售房资质，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款。

实际上，这块地的土地使用权原本属于厚南公司，后来经过多次转让和合作开发，深发公司才获得了部分项目的开发权。厚南公司事后虽然出具了承诺书认可深发公司的销售行为，但始终没有在预售合同上签字盖章，也没有办理土地使用权变更登记。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同违反法律强制性规定，应当认定为无效合同，深发公司应返还已付购房款并赔偿利息损失。

深发公司及厚南公司则认为：厚南公司事后出具了承诺书认可销售行为，且各方实际进行了合作开发，合同应当认定为有效，或者至少是效力待定，不应简单认定无效。

法院判决

最高人民法院二审认为，深发公司在签订预售合同时尚未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定。根据法律规定，商品房预售必须同时满足取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证、投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上等条件。深发公司不具备这些条件，所签预售合同应认定为无效。最终判决深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对预售条件有严格规定。开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，否则所签合同很可能被认定无效。购房者签约前一定要核实这些证件，不能轻信口头承诺或事后补办的保证。

第二，合同约定“需第三方盖章生效”这类条款，在法律上属于附生效条件的合同。如果条件未成就，合同就不生效。本案中厚南公司始终未盖章，合同也未生效，但深发公司仍然收取了巨额购房款，这种做法风险极大。

第三，合同无效后，根据法律规定，因该合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方损失。购房者如果发现开发商存在无证预售的情况，应当及时主张权利，避免损失扩大。

王德林律师提示：

购房前务必核查开发商的“五证”是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果发现开发商无证销售，不要轻易付款。在文山地区，我们也遇到过类似的无证预售纠纷，购房者往往因为缺乏法律意识而陷入被动，建议购房前咨询专业律师，避免不必要的法律风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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