城市道路能否随土地一起转让
城市道路能否随土地一起转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家发展公司将自己名下一块土地转让给置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，发现证上登记的面积和实际面积对不上。原来，这块地里有城市道路，道路宽度和规划要求不同，导致实际能用的土地比证上少了很多。
置地公司找发展公司要求补偿或退款，但对方不同意，只好告到法院。一审法院认定合同无效，判令发展公司返还多收的转让款并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图和规划图一致，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没有过错，合同应当有效。
置地公司认为：土地使用证上的面积实际没有那么多，位置图不是规划图，城市道路不能转让，合同应当无效。
法院判决
最高人民法院维持了一审判决，认定：城市道路属于市政设施，法律禁止转让，因此合同中涉及道路面积的部分无效；符合规划要求的土地部分，合同有效。发展公司多收的土地转让金要返还，并赔偿置地公司的设计、勘察等损失。
律师分析
第一，城市道路是公共设施，不能作为商业转让的对象。即便土地转让合同整体有效，涉及道路的部分也属于无效。
第二，土地转让中，卖方提供的土地位置图必须经过规划部门审批。如果位置图与实际规划不符，导致买方无法正常使用土地，卖方要承担主要责任。
第三，合同部分无效不等于全部无效。法院会区分有效部分和无效部分，能履行的继续履行，不能履行的返还相应款项。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，一定要核实规划图纸，确认土地实际面积和用途是否符合规划要求。如果土地中包含城市道路等公共设施，这部分面积不能计入转让范围。文山地区的朋友在办理土地转让时，建议先到当地规划部门查询地块的详细规划信息，避免因面积不符引发纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市