未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将红城湖国际大厦A座预售给海南顺兴房地产开发公司，合同总金额超过4亿元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，而且该项目的土地使用权还登记在另一家公司名下。顺兴公司认为合同不合法，起诉要求确认合同无效并返还购房款。

实际上，这个项目的土地使用权原本属于厚南公司，项目经过多次转让，深发公司虽然与厚南公司签订了合作建房协议，但始终没有办理土地使用权变更登记，也没有取得商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反法律强制性规定，应当认定为无效合同。

深发公司辩称：自己与土地使用权人厚南公司有合作建房关系，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效，双方继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订预售合同时既未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同是否有效，关键看开发商是否具备法定条件。根据法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。这些证件是保障购房人权益的基础，缺一不可。

第二，即使土地使用权人出具了承诺书表示认可销售行为，也不能替代法定的预售许可手续。法律对商品房预售设置了严格的条件，目的是防止开发商在没有足够保障的情况下收取购房款，保护购房者的资金安全。

第三，购房人在签订商品房预售合同时，一定要查验开发商是否已经取得五证，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供这些证件，合同很可能被认定无效，购房人将面临资金风险。

王德林律师提示：

在文山地区购房时，建议您先到当地住建部门查询楼盘是否取得预售许可证，不要轻信开发商的承诺或口头保证。如果发现开发商证件不全，切勿支付大额购房款，避免陷入合同无效后追款困难的局面。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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