购房按揭未办抵押登记合同是否有效

购房按揭未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心房产，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。随后，中振公司与银行、泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行发放贷款，中振公司分期还款，泰合公司提供担保。

合同签订后，银行按约支付了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题未能按期偿还剩余贷款。银行起诉要求解除合同，并要求以中振公司购买的房屋权益来偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市的房地产抵押管理办法，抵押应属无效。此外，中振公司已将房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。

银行认为：合同是各方自愿签订，合法有效，且已实际履行。中振公司未按期还款构成违约，银行有权要求解除合同并就抵押物优先受偿。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，解除按揭贷款合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期则以抵押物拍卖价款优先偿还银行。同时，撤销一审中涉及担保人泰合公司的部分判决。

核心理由：按揭合同不违反国家法律法规，是有效合同。楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅以未办理抵押登记就认定无效。中振公司在后设立的抵押关系不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同与抵押合同有区别。按揭是购房人以所购房屋权益作为担保向银行贷款，银行对房屋权益享有优先受偿权。即使没有办理传统的抵押登记，也不影响按揭合同的效力，因为按揭的核心是银行对房屋权益的控制。

第二，地方性规定不能对抗国家法律。武汉市的规定要求抵押必须登记，但当时国家法律并未规定未登记就无效。法院在审理时以国家法律为准，地方规定不能作为认定合同无效的依据。

第三，后设立的抵押不能优先于先设立的按揭。中振公司后来将房屋抵押给其他公司，但该抵押发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，因此不影响银行的权利。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，要重视合同条款的约束力。即使当地有抵押登记的要求，按揭合同本身仍然有效，不按期还款将面临房屋被拍卖的风险。在文山地区，购房者应主动配合银行办理相关登记手续，避免因程序问题产生争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市