开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，购买深业大厦的房屋。旅游公司按约定支付了购房款，但深业公司未能按期交房。旅游公司认为深业公司违约，要求解除合同并退款；深业公司则称延期交房是因为供电问题等不可控因素，主张继续履行合同。
案件经过一审、二审，最终最高人民检察院提起抗诉，最高人民法院再审审理。争议的核心在于：开发商逾期交房，购房者是否有权解除合同，以及合同是否因开发商未取得土地使用权证而无效。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房，构成违约，且未取得国有土地使用权证，合同应属无效，深业公司应返还购房款并双倍返还定金。深业公司辩称：延期交房是因供电问题等非其所能控制的事件，符合合同约定的免责条件，合同有效且应继续履行。
法院判决
最高人民法院再审判决：维持二审判决，认定合同有效，继续履行。深业公司应支付逾期交房期间的利息损失，但旅游公司不能解除合同。法院认为，深业公司虽在交房上存在迟延，但供电问题属于合同约定的可延期事由，且房屋已通过竣工验收，具备交付条件，合同目的可以实现，不应解除。
律师分析
第一，商品房买卖合同解除的条件比较严格。根据法律规定和司法实践，只有当开发商逾期交房达到合同约定的期限（例如合同中约定逾期超过一定天数可解除合同），或者逾期交房导致合同目的无法实现时，购房者才有权解除合同。本案中，因供电问题属于合同约定的可延期事由，法院认定逾期时间未达到解除条件。
第二，开发商未取得土地使用权证，并不当然导致合同无效。根据最高人民法院的司法解释，在《城市房地产管理法》施行前，如果开发商已签订土地出让合同并缴纳大部分出让金，只是因客观原因未及时取得土地使用权证，合同仍可能被认定为有效。法院在本案中即采纳了这一观点。
第三，购房者遇到开发商逾期交房时，应首先查看合同中对延期交房的免责条款和解除条件，不要轻易主张解除合同，否则可能面临败诉风险。正确的做法是收集证据，要求开发商承担逾期交房的违约金或利息损失。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，要仔细阅读交房时间、逾期责任和解除条件等条款。如果开发商以“不可抗力”或“非其所能控制的事件”为由延期交房，要审查这些理由是否符合合同约定或法律规定。在文山地区，购房者遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，通过发函催告或诉讼方式主张违约责任，不要轻易自行解除合同。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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