土地使用权转让合同无效后如何维权

土地使用权转让合同无效后如何维权

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与遂溪中行开办的中银公司签订了一份《土地转让协议》，约定中银公司将位于广西北海市的30亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为150万元。协议签订后，湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地红线图和用地手续。

后来，湛江土地总将其中20亩土地连同中银公司委托其转售的10亩土地一并转让给了生茂公司。但生茂公司起诉要求确认合同无效，广西高院终审判决认定该土地使用权转让合同无效，湛江土地总需返还生茂公司已支付的土地转让款及利息。于是，湛江土地总转而向中银公司及其开办单位遂溪中行追索已支付的150万元土地转让款。

争议焦点

湛江土地总主张：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，双方签订的《土地转让协议》无效，中银公司应返还其已支付的150万元转让款及利息。遂溪中行则认为：本案性质是合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实且合同已实际履行，应认定合同有效；而且湛江土地总主张权利已超过法定诉讼时效。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决；确认中银公司与湛江土地总签订的《土地转让协议》无效；遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总150万元及相应利息。核心理由：中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同应认定无效。

律师分析

第一，土地使用权转让必须满足法定条件。根据法律规定，转让土地使用权的前提是转让方已取得土地使用权，且土地性质为国有出让土地。本案中，中银公司转让的土地属于划拨土地，未缴纳土地出让金，也未办理出让手续，因此转让合同无效。

第二，合同无效后，双方应返还财产。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。中银公司作为转让方，对合同无效承担主要责任，应返还湛江土地总已支付的土地转让款。湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签约，也需承担相应责任。

第三，诉讼时效从知道权利受侵害时起算。本案中，湛江土地总向中银公司出具收据后，直到广西高院终审判决确认其与生茂公司的转让合同无效时，才知道自己的权利受到侵害。因此，其向中银公司主张权利的期间并未超过两年的诉讼时效。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核实土地性质是否为国有出让土地，以及转让方是否已取得土地使用权证。若土地为划拨性质，需确认是否已缴纳土地出让金并办理出让手续。在文山地区处理类似纠纷时，建议委托专业律师审查合同条款，避免因合同无效造成经济损失。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市