未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额约4.26亿元。合同约定需经原发展商厚南公司签证盖章才生效。厚南公司事后出具承诺书，表示认可深发公司的销售行为并承担相关义务。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦土地使用权存在多次转让，且深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款及利息。

法院查明，厚南公司虽取得土地使用权，但深发公司与顺兴公司签约时，深发公司尚未取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证。厚南公司事后虽出具承诺书，但并未在合同上签字盖章。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同违反法律强制性规定，应属无效。深发公司认为：厚南公司已出具承诺书认可销售行为，且双方已实际履行合同，大厦已施工至正负零，合同应属有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。厚南公司出具的承诺书不能替代法定要件。深发公司应返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，否则合同因违反法律强制性规定而无效。即使事后有第三方承诺，也不能弥补签约时主体资格缺失的问题。

第二，购房者在签订预售合同前，应当核实开发商是否已取得上述证照。如果开发商以"手续正在办理中"为由要求签约，购房者应当谨慎，避免因合同无效导致资金无法追回的风险。

第三，即便合同被认定无效，开发商也应当返还购房款并赔偿利息损失。购房者发现开发商证照不全时，应当及时主张权利，避免损失扩大。在文山地区，购房者遇到类似问题可向当地住建部门查询项目预售许可信息。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必确认开发商已取得商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议暂不签约付款。在文山地区购房时，可以到住建部门网站或窗口查询项目预售许可情况，避免因合同无效陷入纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市