买房签了预售合同还是以房抵债合同如何区分
买房签了预售合同还是以房抵债合同如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息约1.2亿元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州某商贸中心四楼、六楼商场（建筑面积7900平方米）折价抵债，并明确由开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订正式的《房地产预售契约》。
随后，省一建城建分公司与清远金融市场签订了多份《房地产预售契约》，约定售价为港币1.185亿元，并约定付款和交房时间。但合同签订后，双方并未实际履行。清远金融市场（人行清远支行）主张其已用贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并出示了一份加盖“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部收款专用章”的收据。省一建城建分公司则称该收据是华泰公司事后补办的，实际没有收到任何款项，并提供了华泰公司法定代表人刘超英的函件作为证据。由于合同无法履行，省一建城建分公司起诉要求解除合同。
争议焦点
省一建城建分公司认为：双方签订的是商品房预售合同，但对方未按合同约定支付购房款，合同无法履行，应当解除。
人行清远支行认为：双方签订预售合同的真实目的是以房抵债，自己已经通过贷款债权抵销的方式付清了购房款，合同已经履行完毕，不应解除。
法院判决
最高人民法院二审审理后认为，本案双方的真实法律关系是“以房抵债”，而非独立的商品房买卖。理由在于：双方签订预售合同前已经存在明确的债权债务关系，《抵债协议书》详细约定了用房产抵债的具体方式，预售合同只是实现抵债目的的法律形式。华泰公司出具的收据虽然形式上不规范，但结合全案证据，可以认定清远金融市场已通过抵债方式履行了付款义务。因此，省一建城建分公司以对方未付款为由要求解除合同的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
律师分析
第一，合同的性质不能只看名称，更要看双方的真实意思表示和交易背景。本案中，虽然双方签订了《房地产预售契约》，但结合此前的《抵债协议书》以及债权债务关系，法院认定实质上是“以房抵债”，而非独立的商品房买卖。这提醒我们，在签订合同时，要明确合同的性质和目的，避免因法律关系认定错误导致权利受损。
第二，付款凭证的效力问题。本案中，收据虽然由华泰公司（非开发商）事后补开，但结合刘超英的函件等证据，法院仍然认定付款事实成立。这说明，在诉讼中，不能仅凭凭证形式上的瑕疵否定交易事实，法院会综合全案证据进行审查。对于购房者而言，应尽量确保付款凭证规范、完整，并保留好原始交易记录。
第三，以房抵债协议的法律效力。以房抵债协议只要不违反法律强制性规定，且双方真实意思表示一致，通常认定为有效。但需要注意，如果涉及债务人（如本案中的华泰公司）的财产处置，可能影响其他债权人的权益，存在被撤销的风险。因此，在签订此类协议时，应确保债务真实、房产价值合理，并依法办理相关登记手续。
王德林律师提示：
如果您在购房过程中遇到类似“以房抵债”的情况，建议在签订合同前仔细审查合同条款，明确交易性质是买卖还是抵债，并保留好所有书面证据。在文山地区，遇到此类复杂的合同纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因法律关系不清而陷入诉讼困境。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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