房屋租赁合同违法履行时租金如何认定

房屋租赁合同违法履行时租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋商厦，租给宇航公司开商场。双方签了租赁合同，约定租期20年，租金逐年递增。合同签好后，宇航公司付了定金，商厦也封了顶，但供电、消防等配套设施迟迟没到位。

为了赶开业，双方又签了会议纪要，约定由宇航公司自己负责消防问题，开了业再整改。商厦在消防未验收的情况下强行开业，结果被消防部门查出重大火险隐患，责令停业。停业后，双方为租金怎么算闹上了法庭。

争议焦点

郊区供销公司认为：宇航公司实际使用了房屋，应当按合同约定支付租金，不能因为消防问题就不付钱。宇航公司则认为：房屋不具备开业条件，是郊区供销公司违约在先，自己有权拒绝支付停业期间的租金，并且要求对方赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的租赁合同有效，但商厦在消防未验收的情况下违法营业，属于违法履行状态。停业期间的租金，不能按合同约定的标准计算，而是参照当地同类房屋的市场租金标准合理确定。宇航公司不支付停业期间的全部租金，但需按市场价补偿实际使用利益。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使要有合理依据。本案中，宇航公司明知消防未验收仍同意开业，事后又以消防问题为由拒付全部租金，法院没有支持。但郊区供销公司未完成消防配套，也存在过错，所以不能按合同标准收取租金。

第二，违法履行期间的租金标准，法院会综合考虑双方过错和实际使用情况。不是合同约定的租金就一定有效，如果房屋存在安全隐患等根本性问题，法院可能调整租金标准。

第三，租赁双方都应注意合规经营。消防验收是开业的前提条件，不能为了赶进度就冒险营业，否则一旦被责令停业，损失更大。

王德林律师提示：

签租赁合同前，一定要核实房屋是否具备合法使用条件，比如消防验收、水电配套等。如果对方违约导致房屋无法正常使用，可以行使合同履行抗辩权，但要注意保留证据。在文山地区，很多商铺租赁也涉及类似问题，建议承租方在合同中明确约定出租方提供合法使用条件的责任和期限。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市