买了土地发现面积缩水，合同是否有效
买了土地发现面积缩水，合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。可当置地公司拿着证去规划局审批时才发现，证上写的土地面积和实际能用的面积差了一大截。原来这块地里有城市道路，道路宽度被标错了，实际能用的面积比证上少了上千平方米。
置地公司找发展公司要求退钱或补地，对方不答应，只好告到法院。一审法院认定合同部分无效，发展公司要退钱并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图和规划图一致，土地使用证上的面积是土地部门办的，自己没过错，合同应该有效。
置地公司认为：土地使用证标明的面积和实际不符，位置图不是规划图，城市道路依法不能转让，合同应无效，发展公司要赔偿。
法院判决
最高人民法院认定：发展公司办证时提供的位置图没经规划部门审批，导致土地使用证面积和规划面积不符，应承担主要责任。城市道路是市政设施，法律禁止转让，发展公司把道路面积一并转让违法。合同涉及道路面积的部分无效，符合规划的部分有效。发展公司要按规划面积认定实际使用面积，多收的转让金退还，并赔偿置地公司的勘察设计等损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不得转让。开发商或企业不能把道路面积算进可转让的土地里，否则转让行为无效。这一点当事人在签合同前就应当注意核查。
第二，土地使用证上的面积不一定等于实际可用的合法面积。如果土地证面积和规划部门确定的面积不一致，要以规划部门的审批为准。买方不能只看证，还要核实规划条件。
第三，合同部分无效不等于整个合同无效。法院根据实际情况，对符合规划的部分仍然认定有效，对违法的部分宣告无效，并责令返还多收的款项，体现了公平原则。
王德林律师提示：
购买或受让土地前，一定要向规划部门核实土地的规划用途、道路红线、实际可用面积等关键信息，不能仅凭土地使用证和对方提供的图纸就签合同。如果发现土地面积缩水或包含市政道路，应及时主张权利。在文山地区的类似交易中，也要注意审查规划文件，避免因信息不对称造成损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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