房屋受损后转卖，谁有权索赔
房屋受损后转卖，谁有权索赔
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
上海古北公寓的开发商益顺公司将部分房屋出售给张进隆等个人业主。1996年，远中公司在古北公寓南侧建造远东国际广场，施工过程中导致古北公寓地基下沉、房屋倾斜、墙体开裂。业主发现后与远中公司协商未果，向法院起诉要求修复房屋并赔偿损失。
案件审理期间，部分业主将受损房屋卖给了他人。这就产生了一个问题：房屋在诉讼中被转让，侵权赔偿的请求权究竟属于原房主还是新房主，赔偿款又该归谁。
争议焦点
原告方（益顺公司及张进隆等业主）主张：远中公司施工造成房屋损害，应当承担修复和赔偿责任。被告远中公司则辩称：房屋损害部分原因在于房屋自身质量，且部分房屋已转让，原业主不再拥有房屋，无权主张赔偿。
法院判决
最高人民法院审理后认定：远中公司施工行为与房屋损害之间存在直接因果关系，应当承担侵权责任。对于诉讼期间转让的房屋，法院认为：侵权损害赔偿请求权在损害发生时即已产生，原房主在转让时未明确放弃该权利，因此原房主仍有权主张赔偿，但赔偿款应归属于实际遭受损失的房屋所有权人。最终判决远中公司赔偿修复费用及相应损失。
律师分析
第一，侵权损害赔偿请求权在损害发生时就已产生，不因房屋转让而自动消灭。如果原房主在卖房时没有明确表示放弃索赔权利，仍然可以起诉要求赔偿。
第二，赔偿款的归属要看实际损失由谁承担。如果房屋在转让前已经受损，原房主因房屋贬值遭受了损失，赔偿款应归原房主。如果新房主支付了修复费用，赔偿款则归新房主。实践中，买卖双方可以在合同中约定索赔权利的归属。
第三，这类案件提醒大家，购买二手房时要注意房屋是否存在质量瑕疵或未了结的诉讼。如果房屋有潜在纠纷，应当在合同中明确约定处理方式，避免日后扯皮。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到房屋因他人施工受损的情况，建议第一时间固定证据（拍照、录像、委托鉴定），并及时向责任方主张权利。房屋买卖时，务必在合同中写明是否存在未了结的索赔事项，避免权利落空。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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