预售合同还是以房抵债，法院如何认定
预售合同还是以房抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承继）与华泰公司签订抵债协议，约定华泰公司欠款1.2亿余元，用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，省一建城建分公司作为开发商，与清远金融市场签订了商品房预售合同，约定将上述房产出售给清远金融市场，总价港币1.185亿元。
但合同签订后，双方并未实际履行付款和交房义务。2001年，开发商起诉要求解除合同。人行清远支行则主张已通过贷款抵楼款的形式付清了购房款，并提交了一份加盖有项目开发部收款专用章的收据作为证据。开发商否认收到款项，称该收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款。
争议焦点
本案的核心争议在于双方之间究竟是真实的商品房预售合同关系，还是以房抵债的债务清偿关系。开发商认为双方是买卖关系，对方未付款，应解除合同。人行清远支行则认为，双方通过抵债协议和预售合同，已用债权抵销了购房款，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，双方签订的《房地产预售契约》名为商品房预售，实为以房抵债。抵债协议是基础法律关系，预售合同是为履行抵债协议而办理的登记手续。由于抵债协议未实际履行，预售合同也未实际履行，开发商请求解除合同符合法律规定。最终判决解除双方的商品房预售合同。
律师分析
第一，合同的性质不能只看名称，而要看双方的真实意思表示。本案中，双方先签抵债协议，再签预售合同，且预售合同的签订是为了办理产权登记，这明显是以房抵债的履行方式，而非真实的房屋买卖。
第二，收据的真实性不等于付款事实。人行清远支行虽然持有收据，但该收据是华泰公司单方补开，且无对应的银行付款凭证，不能证明开发商实际收到了购房款。法院对这类“以贷抵债”的付款方式审查非常严格。
第三，合同长期不履行，守约方有权解除。双方从1996年签约到2001年起诉，长达五年未实际履行，合同目的无法实现，法院支持解除合同合法合理。
王德林律师提示：
如果您遇到类似“以房抵债”的交易，务必注意：第一，要签订明确的书面协议，并实际履行付款或过户手续，不能仅靠一纸收据。第二，如果涉及贷款抵债，要保留完整的银行流水和债权凭证。第三，合同长期不履行，可能面临被解除的风险。在文山地区，类似纠纷时有发生，建议您在签订此类合同前咨询专业律师，确保交易安全。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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