开发商逾期交房能否以供电问题免责
开发商逾期交房能否以供电问题免责
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的大厦房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按约支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。
深业公司未能按时交房的原因是供电问题，包括与电业局的供电协议履行延迟、电网联建费支付等问题。旅游公司认为深业公司违约，要求解除合同并返还购房款及利息；深业公司则称供电问题是其不能控制的事件，应当据实延期交房。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房，已构成违约，应当解除合同并返还购房款本息及双倍返还定金。深业公司主张：供电问题属于合同中约定的"非深业公司所能控制的事件"，交房期限应当据实顺延，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院最终判决：合同有效，继续履行。深业公司应于判决生效后交付房屋，并向旅游公司支付逾期交房期间的违约金（按购房总价款计算利息）。一审判决解除合同的认定被纠正。
律师分析
第一，关于合同效力问题。深业公司虽未在签约时取得国有土地使用权证书，但合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，且后续已取得相关权证，不应仅因此认定合同无效。
第二，关于逾期交房免责事由。供电问题涉及电业部门、政府协调等环节，确实属于"非深业公司所能控制的事件"，但该免责事由仅适用于事件实际持续期间，不能无限期免除违约责任。
第三，关于合同解除条件。合同约定逾期交房超过一定天数方可解除，旅游公司起诉时该条件尚未成就，且房屋已竣工验收可交付使用，法院支持继续履行合同更符合交易稳定原则。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，应仔细阅读逾期交房的免责条款和解除条款，了解哪些情形下开发商可以免责、哪些情形下可以解除合同。在文山地区，类似纠纷中法院也会审查免责事由是否真实存在、是否持续影响交房，不应盲目相信开发商的单方解释。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市