买地后发现面积缩水，城市道路能否被转让
买地后发现面积缩水，城市道路能否被转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家发展公司从政府获得一块土地后，将其中一部分转让给了一家置地公司。双方签订了土地使用权转让合同，置地公司支付了土地转让金，发展公司也协助办理了土地使用证。然而，置地公司拿着土地使用证去规划部门审批时，发现证上标注的土地面积与规划部门实际批准的面积不符。
原来，发展公司当初办理土地使用证时提交的位置图并未经过规划部门审批，导致证上记载的面积包含了城市道路用地。规划部门后来规定该土地西、北两侧道路为市区主干道，路宽比土地使用证上标明的更宽，这样一来，置地公司实际可用的土地面积比证上记载的少了上千平方米。置地公司多次要求发展公司补偿或退款，但一直未能解决，最终起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为，双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没有过错，合同应当有效。置地公司则认为，发展公司提供的土地位置图不是规划坐标图，城市道路依法不能转让，因此合同应属无效，发展公司应当赔偿损失。
法院判决
最高人民法院审理后认定，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。发展公司将道路面积同土地一并转让给置地公司，这部分转让行为无效。但符合规划要求的土地面积部分，可以认定有效。最终，法院判决以规划部门确定的实际使用面积为准，发展公司多收的土地转让金应当返还，并赔偿置地公司因此遭受的勘察、设计等经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公共设施，不能作为私人土地进行转让。即使是开发商从政府获得土地使用权，其中包含的道路用地也不能单独或随同其他土地一起转让给他人。本案中，发展公司将道路面积计入转让面积，违反了法律的强制性规定，这部分转让行为自始无效。
第二，土地转让中的面积认定应以规划部门批准的文件为准。土地使用证虽然是政府部门颁发的权属证明，但如果证载面积与规划审批不符，实际可用的土地面积仍以规划部门确定的为准。买方在签订合同时，应当要求卖方提供经过规划审批的坐标图，而不是简单的位置图。
第三，合同部分无效不影响其他部分的效力。本案中，法院没有简单认定整个合同无效，而是区分了有效部分和无效部分，对符合规划要求的土地面积继续维持转让效力，对道路面积部分则要求返还价款。这种处理方式既维护了法律权威，也兼顾了交易的实际需要。
王德林律师提示：
购买土地使用权时，建议先核实土地是否包含城市道路等公共设施用地，并要求卖方提供经过规划部门审批的坐标图。在文山地区，如果您遇到土地转让面积不符或合同效力争议，建议尽早咨询专业律师，避免因证据不足或错过诉讼时效造成损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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