购房按揭未办抵押登记 合同是否有效

购房按揭未办抵押登记 合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司发放贷款数千万元，中振公司以所购房屋权益作为抵押，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按约支付了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题未能按期还清剩余贷款。宝丰支行起诉要求解除合同、中振公司偿还欠款并以房屋权益抵债。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同没有办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》的规定，应属无效；而且该房屋后来已抵押给案外人广州国投并办理了登记，宝丰支行不享有优先受偿权。

宝丰支行认为：合同是双方自愿签订，合法有效，中振公司未按期还款应承担违约责任，银行有权对抵押物优先受偿。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还本付息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决，撤销一审关于担保人责任的内容。法院认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，中振公司主张合同无效的理由不成立。

律师分析

第一，按揭与一般抵押不同。按揭是购房人以所购房屋的权益作为担保向银行贷款，银行取得的是权益质押而非传统物权抵押。本案签订合同时，国家法律并未规定抵押必须登记才有效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，中振公司将房屋再次抵押给广州国投，时间在本案按揭之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能办理有效抵押，因此该抵押登记不产生法律效力，不影响宝丰支行的优先受偿权。

第三，合同解除后，银行对抵押物拍卖价款享有优先受偿权，这符合按揭合同的约定和法律规定，保护了金融机构的合法权益。

王德林律师提示：

购房按揭时，即使暂时未办理抵押登记，只要合同内容合法、双方真实意思表示，合同仍然有效。建议购房人务必按约还款，避免因逾期导致合同解除、房屋被拍卖的风险。在文山地区，购房人签订按揭合同后应尽快配合银行完成抵押登记手续，以明确各方权利义务。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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