商品房预售合同与以房抵债合同的区别认定
商品房预售合同与以房抵债合同的区别认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息约1.21亿元，华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。
合同签订后，双方并未实际履行。清远金融市场称已通过贷款抵楼款方式付清了购房款，并提供了一张加盖“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部收款专用章”的收据。但省一建城建分公司认为该收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款，并向法院起诉要求解除商品房预售合同。
争议焦点
省一建城建分公司主张：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场未实际支付购房款，合同应解除。清远金融市场（后人行清远支行）主张：双方实为以房抵债关系，其已通过抵债方式付清了购房款，合同已履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案核心在于正确区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质。从《抵债协议书》和《房地产预售契约》的签订背景、内容及履行情况看，双方真实意思是以房产抵偿债务，而非独立的商品房买卖。但省一建城建分公司并非《抵债协议书》的当事人，其作为开发商仅配合办理过户手续。最终，法院认定《房地产预售契约》因缺乏真实的买卖合意，且未实际履行，判决解除合同。
律师分析
第一，判断合同性质不能只看合同名称，而要审查双方的真实意思表示。本案中，虽然签订了《房地产预售契约》，但背后是债权债务抵偿关系，法院据此认定合同性质。
第二，以房抵债协议与商品房预售合同在法律后果上差异很大。以房抵债属于债务清偿方式，受合同法关于债务履行的规则约束；而商品房预售合同则受房地产管理法规的特别规制，如预售许可证、资金监管等要求。
第三，收据等付款凭证的真实性需要结合其他证据综合判断。本案中，收据系事后补开且无实际付款凭证佐证，法院未予采信。
王德林律师提示：
如果您遇到类似纠纷，建议首先仔细审查合同签订的真实背景和目的，不要仅凭合同名称判断法律关系。在文山地区，涉及房产抵债的交易，建议同时签订书面抵债协议和预售合同，并保留好付款凭证、转账记录等原始证据，避免事后产生争议。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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