城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司将一块土地转让给一家置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，发现证上记载的面积和实际面积不符。原来，土地中包含了约一千多平方米的城市道路，而规划部门规定该道路宽度为30米，但土地使用证上标的是15米。

置地公司向规划部门申请设计审批时未获批准，这才发现受让的土地中有一部分是市政道路，不能作为商业用地使用。置地公司要求发展公司退还多收的土地款并赔偿损失，双方协商未果，最终诉至法院。

争议焦点

发展公司认为，土地是按整体面积转让的，位置图与规划图一致，土地使用证是国土部门颁发的，自己没有任何过错，合同应当有效。置地公司则认为，土地使用证记载的面积与实际不符，城市道路依法不能转让，合同应属无效，发展公司应承担赔偿责任。

法院判决

最高人民法院二审认为，发展公司在申办土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证中的面积和道路宽度与规划不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让的行为违法。判决认定合同中涉及城市道路部分的转让无效，符合规划要求的土地部分有效；发展公司应返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计、勘察等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律禁止转让。如果您购买的土地中包含规划道路，这部分面积不能计入您的实际使用面积，开发商也无权收取这部分土地的转让金。

第二，土地转让前，买方应当要求卖方提供经过规划部门审批的坐标图，而不是简单的位置图。位置图未经审批，可能导致土地使用证记载的面积与实际可使用的面积存在差异，后续开发会受阻。

第三，本案中法院采取了"部分有效、部分无效"的处理方式，即符合规划的土地转让部分有效，违法转让道路部分无效。这种处理既维护了交易稳定，也保护了买受人的合法权益。

王德林律师提示：

在文山地区购买或转让土地使用权时，务必核实土地是否包含市政道路、绿化带等公共设施用地。建议在合同中明确约定实际可使用面积，并要求卖方提供规划部门审批的坐标图，避免因面积不符产生纠纷。如果发现土地面积与证书记载不符，应及时向国土和规划部门核实，必要时通过法律途径维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市