买房抵债还是真实买卖 如何区分合同性质
买房抵债还是真实买卖 如何区分合同性质
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
华泰公司欠清远金融市场1.2亿多元贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场来抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将商场卖给清远金融市场，总价港币1.185亿元。
但签约后，双方一直没有实际履行。2001年，开发商起诉要求解除合同。清远金融市场（后由人行清远支行承接）拿出一张1996年的收据，说已经用贷款抵了楼款。开发商则称收据是事后补开的，实际没有付款。
争议焦点
开发商认为：双方签订的《房地产预售契约》是真实商品房买卖，但清远金融市场从未支付购房款，构成根本违约，应解除合同。
人行清远支行认为：这笔交易实质是以房抵债，贷款本息已经抵作购房款，收据可以证明已付清楼款，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案实质是华泰公司以房产抵偿欠清远金融市场的债务，并非真实的商品房预售合同。清远金融市场并未实际支付购房款，双方签订《房地产预售契约》只是履行抵债协议的手段。因此，开发商要求解除合同的请求不成立，驳回其诉讼请求。
律师分析
第一，判断合同是商品房预售还是以房抵债，不能只看合同名称，要看双方的真实意思和交易背景。本案中，双方先有债权债务关系，再签订购房合同，本质是用房产清偿债务。
第二，以房抵债协议中，如果债务人已通过房产抵偿了债务，债权人不能再以未付购房款为由主张解除合同。收据虽为事后补开，但结合抵债协议和各方行为，法院认可了抵债事实。
第三，这类案件提示我们，合同性质认定直接影响权利义务。当事人应保存好能反映真实交易意图的证据，如抵债协议、还款记录、付款凭证等。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似以房抵债或商品房买卖纠纷，建议先梳理清楚双方的真实交易目的，不要只看合同名称。必要时可咨询律师，避免因合同性质认定错误导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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