按揭购房未办抵押登记，合同是否有效

按揭购房未办抵押登记，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，双方与银行签订了一份《楼宇按揭（抵押）贷款合同》。银行向中振公司发放了贷款，中振公司用购买的房屋作为担保。合同签订后，银行支付了贷款，中振公司也陆续还了一部分钱，但后来没能按期还款，银行就起诉到法院，要求解除合同并让中振公司还钱。

中振公司提出，这份按揭合同没有到房管部门办理抵押登记，按照武汉市的地方规定，抵押应该无效，所以自己不用承担还款责任。但银行认为合同有效，中振公司必须还钱。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的规章，抵押无效，合同也就无效。银行主张：合同是双方自愿签订的，内容不违法，已经实际履行，抵押登记不是合同生效的必要条件，合同有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审法院关于解除合同、中振公司还款、银行对抵押物享有优先受偿权等判决内容。法院认为，按揭贷款合同不违反国家法律、法规，是有效合同。楼宇按揭不同于一般的财产抵押，不能仅以未办理抵押登记就认定合同无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同和普通的抵押合同有区别。按揭是购房人将购房合同中的权益抵押给银行，银行再提供贷款，这是一种特殊的担保方式。当时国家的法律并没有规定抵押必须登记才有效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，合同是否有效，关键看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，合同是各方真实意思表示，内容不违法，且已经实际履行，银行也发放了贷款，因此合同有效。中振公司以未办理抵押登记为由主张合同无效，法院不予支持。

第三，即使后来中振公司又将同一房屋抵押给了其他公司并办理了登记，但该抵押发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，因此不影响按揭银行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房按揭时，一定要按时还贷，否则银行有权要求解除合同并拍卖房屋。如果遇到类似纠纷，建议咨询专业律师。在文山地区，购房按揭纠纷也时有发生，当事人应当注意保留好合同、还款记录等证据，以维护自身权益。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市