未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，深发公司将尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证的“红城湖国际大厦”A座，以总价4.2亿余元预售给顺兴公司。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该项目土地使用权多次转让，开发商不具备售房主体资格，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款。法院查明，该项目土地原属厚南公司，深发公司通过多次转让获得开发权，但始终未办理土地使用权变更登记，也未取得预售许可证。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反法律强制性规定，应当认定无效。深发公司则认为：虽然手续不全，但事后已补办部分审批手续，且顺兴公司已实际付款并参与设计，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊买卖行为，法律对开发商资质有严格限制。根据《城市房地产管理法》规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，缺一不可。本案中深发公司三项证件均未取得，合同自然无效。

第二，合同无效的法律后果是恢复原状。根据《民法典》第157条，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方损失。本案深发公司作为开发商，明知不具备预售条件仍签订合同，存在主要过错，应当返还全部购房款并赔偿利息损失。

第三，购房者签订预售合同前务必核实开发商证件。在文山地区，购房者可以要求开发商出示“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证），并到当地住建部门官网查询核实。如果开发商无法提供，建议不要签订合同、支付款项，以免陷入纠纷。

王德林律师提示：

购买期房时，务必查验开发商的土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，建议委托律师对项目进行尽职调查，核实土地性质和权属状况。如果开发商未取得预售许可证就收钱，购房者有权要求退款并主张利息损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市