城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家发展公司把一块土地转让给了置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着证去规划局审批时发现，证上写的土地面积和实际能用的面积差了很大一截。

问题出在哪里呢？原来这块地里有城市道路，按照规划，道路两边应该是30米宽的主干道，但土地使用证上只标了15米。这样一来，证上写的一万多平方米土地，实际能用的只有几千平方米。置地公司找发展公司要说法，对方不认账，只好打官司。

争议焦点

发展公司认为：双方是按照整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门办的，自己没过错，合同应该有效。

置地公司认为：发展公司给的位置图不是规划图，导致证上面积和实际不符，而且城市道路不能转让，合同应该无效。

法院判决

一审法院认定合同部分无效，判发展公司返还多收的土地转让金并赔偿损失。最高人民法院二审维持了大部分判决，只调整了诉讼费的分担。

法院认为：城市道路属于市政设施，法律明确规定不能转让。发展公司把道路面积一起转让给置地公司，这部分合同无效。但符合规划的土地面积部分，合同有效。

律师分析

第一，城市道路不能买卖。根据《城市道路管理条例》，城市道路是公共设施，单位和个人不能转让。本案中发展公司把道路面积算进转让范围，这部分合同自然无效。

第二，土地证面积不等于实际可用面积。土地证上登记的面积可能包含道路、绿化等公共设施，实际能建房使用的面积要以规划部门的审批为准。买房地时不能只看证上的数字，还要核实规划条件。

第三，合同部分无效不影响有效部分的履行。法院没有因为道路部分无效就推翻整个合同，而是区分处理：有效部分继续履行，无效部分退还钱款、赔偿损失。这种处理方式既保护了当事人权益，也维护了交易稳定。

王德林律师提示：

购买土地使用权或房产时，一定要向规划部门核实土地的实际用途和规划条件，不能只看土地使用证上的面积。在文山地区，类似的土地转让纠纷时有发生，建议交易前委托专业律师审查合同和规划文件，避免踩坑。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市