买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接）贷款本息1.2亿余元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资开发的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了商品房预售合同，并办理了预售登记。
但合同签订后，双方并未实际履行。多年后，开发商起诉要求解除商品房预售合同，理由是对方从未支付购房款。而人行清远支行则主张，贷款已经转为购房款，并出示了一张由华泰公司控制的收款专用章开具的1.185亿港币收据，认为房款已付清。
争议焦点
开发商认为，收据是华泰公司事后补开的，没有实际付款凭证，双方签订的只是商品房预售合同，对方没有履行付款义务。人行清远支行则认为，贷款本息已经通过抵债协议转为购房款，收据就是付款证明，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案名为商品房预售合同，实为以房抵债协议。双方的真实意思是用房产抵偿债务，而非真正的商品房买卖。由于抵债的房产并未实际交付，且开发商已无法继续履行合同，法院判决解除合同，由开发商返还相应款项。
律师分析
第一，合同性质不能只看名称。法院会综合签约背景、双方真实意图、履行情况来判断是真实买卖还是以房抵债。本案中，双方先签抵债协议、后签预售合同，且无实际购房款支付，实质就是抵债。
第二，收据不等于付款。本案中，收据由华泰公司单方补开，没有银行转账或现金凭证佐证，法院不予采信。购房者或债权人应当保留真实的付款记录，避免仅凭一张收据主张权利。
第三，以房抵债存在风险。如果抵债的房产无法实际交付或过户，债权人可能面临合同解除、仅能主张债权而无法取得房产的局面。建议在签订以房抵债协议时，明确约定违约责任和替代清偿方式。
王德林律师提示：
遇到以房抵债或购房合同纠纷，首先要审查合同性质，不能简单认为签了合同就万无一失。建议在文山地区购房或接受以房抵债时，委托律师核查房产状态、开发资质和付款凭证，避免陷入“合同写了、房没拿到”的困境。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市