房屋租赁合同履行中违法经营，租金如何认定

房屋租赁合同履行中违法经营，租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（简称郊区供销公司）投资建造了一栋商厦，与宇航开发经营公司（简称宇航公司）签订了租赁协议，将整栋大楼租给宇航公司经营，租期较长，每年租金固定并逐年增长。宇航公司支付了部分租金，并对商厦进行了装修。

商厦开业后，因消防设施未经验收、存在重大火险隐患，被消防部门责令停业整改。双方就停业期间的租金支付问题产生争议，宇航公司认为无法正常经营是郊区供销公司未完成消防等配套设施所致，拒绝支付后续租金，郊区供销公司则起诉要求宇航公司继续支付租金并承担违约责任。

争议焦点

宇航公司主张：因郊区供销公司未按约定完成消防、水电等配套工程，导致商厦无法通过消防验收并被迫停业，其有权拒绝支付停业期间的租金，且损失应由郊区供销公司承担。

郊区供销公司主张：宇航公司已实际开业经营，消防问题系宇航公司装修及使用不当造成，停业责任在宇航公司，其应按合同约定继续支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方租赁合同有效，但商厦在消防未经验收合格的情况下违法开业并停业，双方对此均有过错。停业期间，宇航公司实际未能正常使用租赁物，故不应按原合同标准支付租金，但应参照同地段房屋租金水平支付场地占用费。法院酌情判决宇航公司按原约定租金的70%支付停业期间的租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使需要条件。当一方未履行合同主要义务（如提供合格经营场所）时，另一方有权拒绝履行相应义务（如支付租金），但停业期间的租金并非完全免除，而是根据实际使用情况调整。

第二，违法经营期间，租赁合同本身不必然无效。但法院会考虑双方过错程度，对租金标准进行调整，避免一方因对方违约或违法状态而获利。

第三，租赁合同中明确约定配套设施交付标准和时间非常重要。本案中，消防、水电等基础设施未达标是纠纷根源，双方在签约时未明确验收标准和违约责任，导致后续争议。

王德林律师提示：

租赁经营场所前，务必核实房屋是否通过消防等法定验收，不能为赶工期而违法开业。文山地区的商户在签订长期租赁合同时，建议将配套设施交付时间、验收标准及违约责任写入合同，避免因一方履约瑕疵导致停业损失。停业期间若无法使用房屋，应及时与出租方协商租金减免或解除合同，不要长期搁置。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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