开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1995年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同约定，深业公司应在1997年6月30日前交付房屋，如逾期超过60天，旅游公司有权解除合同。
旅游公司按约定支付了全部购房款，但深业公司直到1998年7月才正式取得供电，导致房屋实际交付时间严重滞后。旅游公司以深业公司违约为由，向法院起诉要求解除合同、返还购房款并赔偿损失。
争议焦点
旅游公司认为，深业公司逾期交房已超过合同约定的60天期限，自己有权解除合同，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司则辩称，延期交房是因为供电问题等不可控因素，符合合同约定的延期交房条件，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院经再审审理认为，双方签订的商品房买卖合同有效，应当继续履行。深业公司在供电问题上确实存在其不能控制的因素，可以据实延期交房。由于旅游公司起诉时，合同约定的解除条件尚未出现，且深业大厦已通过竣工验收可以交付使用，因此不支持旅游公司解除合同的请求。但深业公司仍需承担自1997年7月1日至1998年7月正式供电期间逾期交房的违约责任，按银行贷款利率赔偿旅游公司的损失。
律师分析
第一，合同解除权的行使有严格条件。本案中，虽然深业公司逾期交房，但法院认为供电问题属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，可以据实延期。因此，旅游公司起诉时，合同约定的60天解除期限尚未开始计算，解除权并未成就。
第二，合同效力与土地使用权证的关系。最高人民检察院抗诉认为深业公司未取得土地使用权证导致合同无效，但法院最终认定合同有效。根据当时的司法解释，是否取得土地使用权证并非认定合同效力的唯一标准，关键在于合同是否双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定。
第三，违约责任与合同解除是不同概念。即便深业公司需要承担逾期交房的违约责任，也不必然导致合同解除。法院在判决继续履行合同的同时，仍然要求深业公司赔偿旅游公司的实际损失，体现了"违约必究"但"合同尽量维持"的司法理念。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读延期交房的免责条款，特别是"不可控事件"的范围。如果遇到开发商逾期交房，建议先评估是否满足合同约定的解除条件，不要贸然起诉解除合同。在文山地区，类似纠纷中法院也倾向于维护交易稳定，购房者更应关注如何主张违约金或赔偿损失，而非轻易要求解除合同。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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