城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司，把一块包含城市道路的土地转让给了置地公司。双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地证去规划部门审批时发现，土地证上标明的面积和实际能用的面积差了一大截——原来，规划部门规定旁边的城市道路宽度是40米，但土地证上只标了20米，导致实际可用的土地面积少了上千平方米。

置地公司找发展公司要求补偿或退款，对方不同意，于是起诉到法院。一审法院认定合同无效，发展公司不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地位置图和规划坐标图一致，土地证上的面积是国土局办的，公司没有过错，合同应当有效。

置地公司认为：土地证上的面积和实际面积不符，位置图不是规划图，城市道路依法不能转让，合同应当无效。

法院判决

最高人民法院判决：维持一审判决，即发展公司返还多余的土地转让金，赔偿置地公司的设计费、勘察费等损失。核心理由是：城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让；发展公司提供的位置图未经规划部门审批，导致土地证面积与规划不符，应当承担主要责任。

律师分析

这个案子告诉我们两个重要法律规则：第一，城市道路、公共绿地等市政设施用地，是不能作为普通土地转让的。开发商在转让土地时，必须把这类公共用地从转让面积中扣除。第二，土地转让合同并非全部无效。如果一部分土地符合规划要求、可以合法转让，那一部分合同仍然有效，只是涉及公共用地的部分才无效。

另外，企业在购买土地前，一定要核实规划部门的正式坐标图，不能只看土地证上的面积。土地证的面积可能和实际可用的面积不一致，尤其是涉及道路、绿地等公共设施时，差距可能很大。如果像本案中置地公司那样，拿到土地证就急着设计、勘察，最后发现面积不对，损失就大了。

王德林律师提示：

在文山地区处理土地转让时，建议买家一定要到规划部门查询正式的规划坐标图，确认土地的实际可用面积，不要轻信卖家提供的图纸或土地证上的面积。如果发现土地中包含城市道路等公共设施用地，应当要求卖家在合同中明确扣除，并约定相应的退款或补偿条款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市