买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接权利义务）贷款本息1.2亿多元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。但合同签订后，双方并未实际履行付款和交房手续。
2001年，开发商起诉要求解除预售合同。人行清远支行则主张已通过贷款抵楼款的方式付清了房款，并拿出一张盖有“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部收款专用章”的收据作为证据。开发商认为该收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款，双方争议由此产生。
争议焦点
开发商认为：双方签订的《房地产预售契约》是独立的商品房买卖合同，人行清远支行没有实际支付购房款，合同应当解除。人行清远支行主张：其已通过“以贷抵楼”方式付清了房款，收据可以证明，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案的法律关系本质是华泰公司以房产抵偿欠款的以房抵债合同，而非独立的商品房预售合同。省一建城建分公司作为开发商，在抵债协议和预售契约中均扮演了配合过户的角色。因此，省一建城建分公司起诉要求解除预售合同，实质是要求解除抵债关系中的过户义务，其诉讼请求不能成立，法院驳回了开发商的诉讼请求。
律师分析
第一，合同性质决定案件结果。本案中，虽然双方签订了《房地产预售契约》，但结合《抵债协议书》以及华泰公司法定代表人作为开发商代理人签字的事实，法院认定真实法律关系是“以房抵债”，而非单纯的房屋买卖。这提醒我们，法院会透过合同名称审查真实交易目的。
第二，收据不等于付款凭证。人行清远支行提供的收据是事后补开的，且没有对应的银行转账记录或付款凭证，无法证明实际支付了购房款。但法院仍然支持其主张，因为在整个以房抵债的交易结构中，债权债务已经通过抵销方式处理，不需要另行付款。
王德林律师提示：
如果您遇到类似纠纷，建议首先梳理清楚交易的真实目的：是买房还是抵债？合同名称和实际履行可能不一致，法院会综合审查所有协议和付款记录。在文山地区，不少当事人因为混淆了买卖和抵债关系而打官司，建议在签订任何房产协议前咨询专业律师，避免因法律关系认定错误导致败诉。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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